Cene stanovanj bodo še rasle

Z marcem je na trgu skoraj 12 tisoč varčevalcev nacionalne stanovanjske varčevalne sheme (NSVS). Banke spomladi pričakujejo povečanje obsega novih posojil. Povečuje se število kupcev, ki stanovanja kupujejo kot naložbo. Agresivni pri tem so tudi tujci. Stanovanj še vedno primanjkuje. A po drugi strani kupci po tako visokih cenah niso več pripravljeni kupiti vsake luknje. Marsikdo se tudi boji, kaj bo z davki na nepremičnine. Kaj bo torej krojilo cene nepremičnin v prihodnje?

Cene nepremičnin so ponekod po Sloveniji že neokusno visoke. Ko se stanovanja kupujejo na zalogo kot naložbe, se začnejo kazati znamenja rastočega nepremičninskega balona. Poznavalci so kljub temu prepričani, da počil še dolgo ne bo. Kupci pa so vseeno v zadregi. Kupiti zdaj, ko cene še naraščajo? Počakati, da padejo? Kaj, če ne bodo padle? Odgovorov na ta vprašanja natančno ne ve nihče. Na cene namreč vpliva veliko dejavnikov. Nekateri so precej nepredvidljivi. Poglejmo, kaj vse bo krojilo cene v prihodnje:

1. Varčevalci iz NSVS

Konec marca se bo sprostila četrta petletna varčevalna shema, v kateri varčuje skoraj 12 tisoč varčevalcev. Ti bodo skupaj privarčevali 83,5 milijona evrov. Če bi teoretično vsi najeli posojila, bi se na trg v letu dni sprostilo okoli 175 milijonov evrov. To se seveda ne bo zgodilo, kakor se tudi ni v prvih treh shemah, ko je posojilo najelo le okoli 15 odstotkov varčevalcev. A tokrat bi lahko bilo vendarle drugače. Zakaj? Posojila, ki jih bodo lahko najeli varčevalci iz sheme, bodo tokrat cenejša od tistih, ki jih je mogoče najeti v bankah. To lahko poveča delež tistih, ki bodo to poskušali izkoristiti. Shema ponuja letno TOM in 2,45 odstotka, kar pomeni skupaj trenutno 4,83 odstotka. V bankah pa je evrska posojila mogoče najeti po okoli šestodstotni obrestni meri (šestmesečni EURIBOR je že štiri odstotke, k temu pa je treba dodati še približno dva odstotka bančne marže). Res pa je, da so bolj tvegana posojila, vezana na švicarski frank, še vedno ugodnejša od tistih v shemi. Tudi pri tokratni shemi bo še vedno vprašanje, ali bodo posamezniki s privarčevanim denarjem res kupili nepremičnino ali pa ga bodo porabili za kaj drugega (na primer za obnovo).

Kako ocenjujete razmere na trgu nepremičnin v Ljubljani?

Razmere na trgu nepremičnin v Ljubljani so trenutno zelo nepredvidljive. Na eni strani cene močno rastejo, na drugi strani pa ni zanesljivih podatkov o dejanskem povpraševanju. Ne glede na to pa je dejstvo, da zaradi pomanjkanja ustreznih zemljišč in zapletov pri pridobivanju ustreznih dovoljenj na trgu ni dovolj novogradenj.

Ali v zadnjih mesecih opažate kakšne zanimive spremembe v primerjavi z minulimi leti?

Cene stanovanj v Ljubljani rastejo že od leta 1995, močnejšo rast pa opažamo od leta 2003. Stopnja rasti se je opazno povečala leta 2006, še posebej pa v zadnjem četrtletju. Po naših ocenah so to že prva znamenja napihovanja trga.

Ali pričakujete nadaljnjo rast cen nepremičnin?

Napovedovanje nadaljnjega gibanja cen stanovanj v Ljubljani pri podatkih, ki so nam na voljo, je zelo tvegano. Cene bodo še nekaj časa rasle, vprašanje pa je, koliko časa in kaj se bo zgodilo, ko se bo rast ustavila. Se bodo ustalile okoli neke vrednosti ali pa bodo upadle? Pri februarskem zajemu podatkov iz naše baze oglaševanih cen smo opazili prve kazalnike, ki napovedujejo morebitno znižanje cen ali ustavitev rasti. Bolj zanesljive sklepe bo mogoče posredovati po opravljenih analizah oglaševanih cen za prvo in drugo četrtletje leta 2007. Ne glede na to, kako se bodo cene gibale v prihodnje, pa je pričakovati, da se bo povečevala razlika med kakovostnejšimi stanovanji na kakovostnih lokacijah in manj kakovostnimi na slabših lokacijah.

Kakšne so po vaši oceni razlike med oglaševanimi in dejanskimi cenami?

Po naših ocenah so razlike med oglaševanimi in prodajnimi cenami od pet do 15 odstotkov. Večja je razlika na trgih, kjer je manj povpraševanja, saj so se prodajalci pripravljeni pogajati glede cene. V Ljubljani se kažejo prva znamenja prenapihnjenosti cen. Ko bo do tega dejansko prišlo, je pri?akovati, da se bo za kratek čas razlika med oglaševano in prodajno ceno pove?ala. Prodajalci bodo namreč še vedno nastavljali visoke cene, vendar pa kupci ne bodo pripravljeni odšteti zahtevanega denarja. Posledično bodo čez določen čas prodajalci pri prodaji privolili v nižje cene od oglaševanih, razlika med oglaševano in prodajno ceno pa se bo povečala. Po določenem času se bodo razmere umirile in odstopanje med oglaševano in prodajno ceno bo spet v prej navedenih okvirih.

2. Tržna stanovanjska posojila

Nakup stanovanja brez posojila si lahko privošči le malokdo. Zato je pomembno spremljati, kaj se dogaja v celotni masi stanovanjskih posojil. Po podatkih Banke Slovenije se je obseg stanovanjskih posojil lani v primerjavi s predlani povečal za 40 odstotkov, na 1,92 milijarde evrov. V SKB banki so lani v primerjavi z letom 2005 opazili 45- odstotno številčno in kar 135-odstotno vrednostno povečanje stanovanjskih posojil. V NKBM navajajo, da vsako leto odobrijo za desetino več stanovanjskih posojil, podobno pa pričakujejo tudi letos. V manjši Hypo Alpe-Adrii Bank zadnja leta, kot pravijo, na leto dosegajo stoodstotno rast posojil. V Novi ljubljanski banki je obseg stanovanjskih posojil zadnja tri leta približno enak. V bankah pravijo, da se največ stanovanjskih posojil najema v spomladanskih mesecih in jeseni, podobno pa pričakujejo tudi letos. Rast tržnih posojil pa se vendarle lahko zmanjša, saj se posojila zaradi rastočih evrskih obrestnih mer občutno dražijo. V bankah namreč pravijo, da so ljudje bolj kot včasih občutljivi za rastoče obrestne mere. Spomnimo se, da so bile pred dvema letoma cene posojil zgodovinsko poceni. Ob tem pa se kaže tudi to, da narašča delež posojil s fiksno obrestno mero.

3. Povišanje DDV z 8,5 na 20 odstotkov

Prihodnje leto naj bi se povišal DDV za novozgrajene nepremičnine z 8,5 odstotka na 20 odstotkov. Nepremičninski poznavalci pričakujejo, da bodo zato letos novogradnje razgrabljene, prihodnje leto pa naj bi se zaradi tega nove nepremičnine podražile. To bi lahko vplivalo tudi na cene starejših nepremičnin, vendar ne toliko kot novih. Razlike med cenami novih in starejših stanovanj se lahko zato povečajo. Po mnenju nekaterih nepremičninskih agentov so te razlike zdaj tako ali tako (pre)majhne. Treba je namreč upoštevati, da so lahko vzdrževalni stroški in druga investicijska vlaganja, ki jih skozi leta zahtevajo stara stanovanja, včasih zelo visoki.

4. Stanovanja kot naložba

Kar precej novih stanovanj je praznih. Ob tem lahko kdo pomisli, da jih pač ne morejo prodati, ker so že predraga. A očitno ni tako. Poznavalci pravijo, da čedalje več ljudi kupuje nepremičnine kot finančno naložbo. Nekateri jih oddajajo, premožnejši pa jih pustijo kar prazna in čakajo, da se naložba sama plemeniti. Vse, kar je na novo zgrajeno, gre za med, še zlasti v Ljubljani, opažajo nepremičninski poznavalci. Pričakovati je, da se bo povpraševanje po stanovanjih zaradi finančne naložbe še povečevalo. Eden od razlogov je v tem, da so razmere na borzah, ki so lahko alternativa marsikateremu vlagatelju, precej nepredvidljive.

5. Premajhna ponudba

Republiški stanovanjski sklad trdi, da bo stanovanj kmalu dovolj, a trg očitno tega za zdaj še ne kaže. To potrjuje tudi podatek, da se je na zadnji razpis stanovanjskega sklada, ko so na trg ponudili 116 novih stanovanj, prijavilo kar 3.493 morebitnih kupcev. Kljub temu pa nepremičninski posredniki vendarle opozarjajo, da kupci ponekod niso več pripravljeni kupovati za vsako ceno, kot je veljalo še do pred kratkim, ko je šla v prodajo vsaka luknja. Težko je sicer dokazati, a poznavalci na trgu opozarjajo, da se razlike med oglaševanimi in dejanskim cenami povečujejo. To govori v pri temu, da cene vendarle ne bodo več rasle kar vse povprek, temveč bolj selektivno glede na lokacijo, starost stanovanja in podobno. Seveda pa so pri tem razlike med posameznimi kraji po Sloveniji. V Prekmurju, na Krasu in na Gorenjskem čedalje več povprašujejo tudi tujci. Lani so v Sloveniji kupili 740 nepremičnin, največ Angleži, kar 360.

6. Davek na nepremičnine

Davek na nepremičnine v vladi obljubljajo že nekaj časa, vendar očitno ga še ne bo tako kmalu, saj je prihodnje leto volilno leto. Poleg tega so poznavalci prepričani, da ta ne bo veliko odstopal od dosedanjega nadomestila za stavbna zemljišča. Vse drugo bi bil politični samomor. Pričakovati je torej, da bo ob uvedbi res podoben dosedanjemu nadomestilu, potem pa se utegne skozi leta davčna stopnja neopazno poviševati. Zagotovo pa bo davek pritisnil na tiste, ki imajo nezazidana stavbna zemljišča. Poznalo naj bi se tudi tistim, ki imajo več nepremičnin. To jih bo prisililo, da bodo začeli z njimi delati bolj gospodarno oziroma jih dajati v najem.

7. Meje padajo

Poznavalci opažajo, da se zmanjšuje povpraševanje po večjih stanovanjih. V Ljubljani, denimo, je zelo velik odstotek morebitnih kupcev do 85 tisoč evrov, nekoliko manj jih je do 125 tisoč evrov. Pri tej številki pa je ostra meja, saj se prejšnji dve skupini dobesedno prepolovita, opozarja Andrej Kuplenk iz ljubljanske nepremičninske agencije ABC Nepremičnine. Ta meja se niža iz leta v leto. Glavni razlog je, da število premožnejših kupcev počasi vendarle upada. Več povpraševanja po manjših stanovanjih pa je tudi zato, ker je večjih družin čedalje manj, več pa je tudi ločitev in ločenci iščejo manjša stanovanja.

Povzeto po: Moje finance